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1，公司效率低剪人事实本人还有录音申诉仲裁找的是法律援助律

一般劳动仲裁没规定必须委托律师，可以自己出庭处理。法律援助要看当地的援助规定，如果援助中心受理了，那么律师费是不用你出的。律师收费会有当地的一个收费标准，一般标的越小，收的比例越高，当然在比例之外还会有其他的方式，各地不同。
不明白啊 = =！

2，法院判决上市公司为持有股票的股东办理过户登记的法律依据

一是股东名册二是变更登记。这是上市公司股东的权利。
如果法院已经下达判决书，冻结的流通股归债权人所有，那么，就可以通过过户的方法转至债权人的股票账户之中。 至于债权人何时卖出股票，完全取决于债权人的自由。 法律依据：法院的判决书就是最大的法律依据。

3，死亡赔偿金一直没到位是不是我们是外地人一直不给我们结案

就你所述，申请上级法院执行。
执行难是普遍存在的,看卡在那了去问啊
一般情况下应当在六个月内执结。如有特殊原因（非没有财产）不能执结的，可以申请执行移转，要求上级法院执行！
申请强制执行。 但是，不清楚对方是什么样的一个情况，如果不能保证他基本生活条件的话，法院可能也无能为力。

4，请问该案协议管辖的约定是否有效

为了解决地方保护主义，法律规定了当事人可以协议选择管辖的法院。但在审判实践中，当事人约定管辖的文字表述五花八门，发生纠纷后，双方各持己见，使案件首先陷入程序上的纠纷。本来为了节省诉讼时间，反倒因管辖争议而拖延了诉讼时间，延误了纠纷的解决。本文从本院受理的一起案例谈谈本人对约定管辖的理解。原告西安华新能源公司与被告人民电器上海公司签订了一份承揽合同，合同约定，解决纠纷的方式：向合同签订地人民法院起诉。同时合同注明合同签订地为陕西西安。后在合同履行过程中发生纠纷，原告西安华新能源公司向临潼区人民法院提起诉讼，被告人民电器上海公司认为该协议没有具体约定由某个法院管辖，且合同签订地也不在临潼，属约定不明，应按法定管辖将该案移送其所在地法院即上海市嘉定区人民法院管辖。在审理中，对于该案的约定管辖是否有效，有两种意见：一种意见认为，该约定不明确，约定管辖的协议无效，应按法定管辖将该案移送被告所在地法院即上海市嘉定区人民法院管辖。另一种意见认为，该约定管辖有效，临潼区人民法院对该案享有管辖权。笔者同意第一种意见，即该协议管辖的约定无效，应按法定管辖将案件移送被告住所地或合同履行地即上海市嘉定区人民法院管辖。所谓协议管辖，又称约定管辖，是指双方当事人在纠纷发生之前，以协议方式约定解决纠纷的管辖法院。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条规定，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。其立法目的是在充分体现当事人意思自治的原则基础上，减少管辖争议，缩减诉讼成本，节省诉讼时间，杜绝法院之间互相推委。　　从以上规定可以看出，约定管辖必须符合以下五个条件：　　(1)当事人约定管辖的案件，只限于合同纠纷案件，并且只限于第一审民事经济纠纷案件中的合同案件。　　(2)当事人约定管辖法院的范围，根据《民诉法》第二十五条：合同双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院。《民诉法》解释第24条，合同双方当事人选择管辖的协议约定不明确或者选择民诉法第二十五条规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议无效，依照民诉法第二十五条的规定确定管辖。如果当事人约定了上述五个法院之外的人民法院管辖，该约定是否无效？审判实践中，也有两种不同观点。本人认为：此条文是一种倡导性的条文，而非强制性规定，其文字表述为“双方当事人可以协议选择”而非“必须选择”，并不是要求当事人必须在条文列明的五个法院范围内选择，也并没有禁止当事人在此之外的法院进行选择，其立法本意在于允许当事人约定双方认可的法院对纠纷进行管辖。在此前提下，只要双方意思表示真实，应认定其约定有效。这样就避免了地方保护主义，从心理上减少了当事人对法院公正性的怀疑。　　(3)应以书面合同的形式选择管辖，根据《民诉法》解释第二十三条的规定，书面合同中的协议是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议。(4)当事人必须进行确定的、单一的选择。根据《民诉法》解释第二十四条的规定，合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择《民诉法》第二十五条规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议无效，依照《民诉法》第二十四条的规定确定管辖。　　(5)协议管辖不得违反民事诉讼法关于级别管辖和专属管辖的规定。协议管辖有明示协议管辖和默示协议管辖之分。我国民事诉讼法没有普遍地承认默示协议管辖，只是在涉外民事诉讼程序特别规定了默示协议管辖。不具有涉外因素的民事案件，当事人故意向无管辖权的人民法院起诉的，人民法院应当根据民事诉讼法的规定，将案件移送给有管辖权的人民法院管辖。该案中，合同虽约定由“合同签订地”法院管辖，但合同约定的签订地为“西安”，西安包括临潼在内的十多个区县，不具有确定性和单一性，原告又无证据证明合同签订地在临潼区。根据证据规则第二条的规定，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告根本就没有证据而非证据不足以证明合同签订地在临潼区，作为原告住所地的临潼区法院首先对该案不享有管辖权。虽然原告西安华新能源公司的工商注册住所地在临潼区，但实际上公司的办公地在西安市南关正街（属碑林法院管辖），临潼仅是生产区，其给被告人民电器的所有书面函件中公司地址均注明为西安市南关正街。如果合同确是在西安签订的，相对于临潼区而言，在碑林区签订的可能性更大。但被告主张合同签订地在上海，既非临潼也非碑林，双方意见分歧。临潼区并非合同约定的明确的管辖法院。根据《民诉法》解释第二十四条关于约定管辖的规定，双方约定的合同签订地法院不具有确定性和单一性，故该约定无效。约定管辖条款无效，就应根据《民诉法》第二十五条的规定，由被告住所地或合同履行地法院管辖。该案中，被告人民电器的住所地在上海市嘉定区。合同履行地，根据《民诉法》解释第二十条之规定，加工承揽合同，以加工行为地为合同履行地，该案中的加工地也在上海市嘉定区。被告住所地和合同履行地均在上海市嘉定区，故该案应依法移送上海市嘉定区人民法院管辖。

5，劳动合同纠纷判决书

上海市第二中级人民法院民事判决书（2011）沪二中民三（民）终字第1159号上诉人(原审原告)张某某。委托代理人史继红，上海御宗律师事务所律师。委托代理人周志宏，上海御宗律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海信德太阳能科技有限公司。法定代表人杨某某，经理。委托代理人张何心，上海李东方律师事务所律师。上诉人张某某因劳动合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民一(民)初字第6990号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某某及其委托代理人史继红、周志宏，被上诉人上海信德太阳能科技有限公司(以下简称信德公司)的委托代理人张何心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张某某、信德公司之间因工资支付等事宜发生纠纷，张某某于2010年8月25日向上海市浦东新区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，信德公司提出管辖异议，后该案移送至上海市普陀区劳动人事争议仲裁委员会，张某某的仲裁请求为：1、要求信德公司支付2007年1月至2009年11月期间的工资人民币(以下币种均为人民币)165,000元；2、要求信德公司支付2008年2月至2009年11月期间未签订劳动合同的双倍工资差额105,000元；3、支付2007年1月至2009年11月期间垫付的办公费用150,000元；4、补缴2007年1月至2009年11月期间的综合保险。上海市普陀区劳动人事争议仲裁委员会于2010年11月11日裁决对张某某的仲裁申请不予支持。张某某不服，诉至原审法院，要求判决信德公司：1、支付张某某2007年5月至2009年11月期间的工资155,000元(以每月5,000元计算31个月)；2、支付张某某2008年2月至2009年11月期间未签订劳动合同的双倍工资110,000元；3、支付张某某垫付的交通费、快递费等办公费用49,140元；4、为张某某补缴2007年1月至2009年11月期间的综合保险；5、承担本案诉讼费用。原审法院认为，案件的首要争议焦点为张某某、信德公司之间是否存在劳动关系。劳动关系的主要内容是劳动者提供劳动，用人单位对其进行管理并支付对价。身份隶属性是劳动关系的本质特征，劳动者必须接受用人单位的管理、约束和支配。信德公司的住址在上海，张某某自述其工作地点在位于北京京友公寓的北京办事处，但没有证据证明信德公司在北京设立了办事处，也没有证据证明京友公寓系由信德公司所有或承租，相反，由张某某提供的证人杨宁出庭作证时陈述“北京办事处”所处的京友公寓系张某某名下的房产，且信德公司事实上也从未支付过房租。张某某在北京“上班”，信德公司未对其进行考勤，也没有对其进行管理或约束。张某某与信德公司之间没有订立过劳动合同，信德公司从未为张某某办理过招退工手续、从未缴纳过社会保险。张某某在长达三年左右的时间里未领取过工资，也无证据证明其向信德公司主张过工资，显然不符合常理。张某某又自述“工作期间”为信德公司垫付了较多费用，在公司拖欠工资的情况下，仍为公司垫付大额费用，这更不符合常理。张某某提交的名片、收据等证据均无法证明其系信德公司员工。张某某有其他人员的销售合同也不能就此证明张某某与信德公司建立劳动关系。张某某提交的授权书落款处的印鉴真实性无法确认，且即使是真实的，也不能证明张某某系信德公司员工。综上，张某某主张其与信德公司建立劳动关系没有事实和法律依据，张某某据此要求信德公司支付工资、未签劳动合同双倍工资、垫付费用及缴纳综合保险等诉讼请求，原审法院难以支持。据此判决：对张某某的诉讼请求不予支持。原审判决后，张某某不服，向本院提起上诉。上诉人张某某上诉称，张某某与信德公司的劳动合同手续虽不健全，但双方实际存在事实上的劳动关系。首先、张某某受聘担任信德公司分管市场销售与业务开拓的副总经理，张某某提供的劳动是信德公司的业务组成部分。其次、2007年5月双方约定张某某的月薪为5,000元。第三、张某某的主要办公地点在北京办事处，由于张某某的工作需要经常出差，工作时间不限于每天八小时，故张某某并不是不受信德公司管理。第四、张某某以信德公司的名义开展业务，并由信德公司承担结果。综上，请求撤销原审法院判决，将案件发回重审，或直接改判支持其原审诉请。被上诉人信德公司辩称，信德公司从未聘用张某某作为公司的副总经理，亦没有授权张某某代表公司开展业务。公司在北京无办事处，张某某所称其在北京的工作地点系张某某自己的住处。综上，信德公司同意原审法院的判决，请求驳回张某某的上诉请求。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，劳动关系是兼有人身关系和财产关系性质，兼有平等关系和隶属关系的社会关系，在张某某与信德公司未订立书面劳动合同、信德公司亦未支付过张某某工资的情况下，若要认定双方存在劳动关系，双方必须存在管理与被管理的人身隶属关系。本案中，信德公司不对张某某考勤，张某某的工作时间自由，显然双方之间并不存在管理与被管理的关系。同时，张某某所谓的工作地点亦系其自己的房产，张某某并无证据证明信德公司租赁该房产作为北京办事处，故张某某称其为信德公司北京办事处工作，本院难以采信。从双方财产关系予以考察，根据张某某陈述，信德公司未支付其2007年5月至2009年11月期间的工资，亦未为其缴纳社会保险。在信德公司始终不履行用人单位法定义务的情况下，张某某仍长期为信德公司提供劳动，甚至为信德公司垫付较多费用，本院认为不符合常理。现仅凭张某某提供的证据，不足以认定双方之间存在劳动关系。故原审法院对于张某某基于劳动关系提出的诉请均不予支持，并无不当。至于基于其他法律关系产生的纠纷，双方可另行处理。综上所述，张某某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币10元，由上诉人张某某负担。本判决为终审判决。审判长 ： 陈樱代理审判员 ： 郑磊代理审判员 ： 周卫娟二○一一年十二月十五日书记员 ： 吴艳妮

6，你好我在网上签了一份贷款合同对方要我付六千保险金我说不要了对方

骗子，你跟他说你已经报警了，问他有没有空出来协商，你看他怎么说。还有，如果你签的是两万左右额度的话，就可以肯定是骗子了
不需要的不要去理会
你遇到骗子了
一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。 房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。 【律师观点】签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察;其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。 二、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。 二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。 【律师观点】根据上海市高级人民法院相关的司法文件，房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。 对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任;但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同往往举证不能，因为民事欺诈诉请撤销房屋买卖合同的主张难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息，必要时聘请专业人员陪同看房，做到心中有底。 在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况;保证管线畅通，设施完备;房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容;如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。 三、房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。 从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。 【律师观点】《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。 如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实，导致买方无法办理过户登记，无法实现购房目的时,买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失(注：预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失)。 关于房价涨跌损失的确定，上海市高级人民法院规定可参照以下方式：(一)、双方协商确定的，从其约定;(二)、双方不能协商确定的：(1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房价涨跌损失;(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施，防止损失扩大等因素。 在二手房买卖过程中，买方应要求卖方加快交易节奏，尽早配合办理房屋过户手续;并且采用安全的房款交割方式，利用本市各区、县交易中心的二手房交易资金监管平台，以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况，应要求卖方提供担保，将被查封房屋置换出来，尽快办理过户，避免经济损失。 四、因贷款政策变化原因导致买方无法买房。 二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。 【律师观点】国家调整贷款政策是为了对房地产市场进行宏观调控，但并非全面禁止贷款。买方向银行申请贷款，本身是欲与银行建立借贷法律关系，而银行是否愿意向买方提供贷款，通常是在考虑其资信情况、贷款是否存在风险等因素后再作出主观判断，客观上存在同意发放贷款和不同意发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方式支付房款时，应当预见到银行可能拒绝发放贷款。因此，买方在买房前应向银行咨询贷款政策，了解自身资信，防止贷款不能，无法支付合同价款的违约行为发生。 房屋买卖合同约定用贷款支付房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，通过其他合理途径筹措资金也是买方避免贷款不能风险应当考虑的问题。 五、因限外政策原因导致买方无法买房。 境外人士作为买方在我国大陆购房受到严格限制，必须要在我国大陆居住或工作满一年时间，且严格禁止购买第二套房屋，如果买方不符合条件就可能导致对卖方的违约。 【律师观点】2006年7月1日，国务院六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定在我国境内的境外人士工作、学习时间超过一年的，可以在境内购买自用、自住房。 实践中，境外人士在上海购房，首先需出具承诺书，保证其购买的是唯一的一套自住房，否则应当承担相关的法律责任;其次，需提供其和用人单位签订的劳动合同原件;最后，还需要用人单位或者学校出具买方已经在我国大陆工作或者学习满一年的证明，否则，房地产交易中心不办理房屋过户登记手续。 对于该项“限外”政策，作为境外人士的买方应当须知，如果买方置该规定于不顾，在和卖方签订二手房买卖合同后，又以国家限制购房为由提出毁约，那么，买方就应该承担相应的违约责任。所以，在签订房屋买卖合同之前，买方应该至房地产交易中心详细了解自己是否符合在大陆购买房屋的条件，以及需要准备哪些材料，防止因对政策的错误解读导致行为违约。

7，买家因政策原因反悔买房造成违约卖家押金需退还买家吗

楼主，你好一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。　　房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。　　【律师观点】签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察;其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。　　二、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。　　二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。　　【律师观点】根据上海市高级人民法院相关的司法文件，房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。　　对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任;但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。　　由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同往往举证不能，因为民事欺诈诉请撤销房屋买卖合同的主张难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息，必要时聘请专业人员陪同看房，做到心中有底。　　在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况;保证管线畅通，设施完备;房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容;如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。　　三、房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。　　从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。　　【律师观点】《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。　　如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实，导致买方无法办理过户登记，无法实现购房目的时,买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失(注：预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失)。　　关于房价涨跌损失的确定，上海市高级人民法院规定可参照以下方式：(一)、双方协商确定的，从其约定;(二)、双方不能协商确定的：(1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房价涨跌损失;(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施，防止损失扩大等因素。　　在二手房买卖过程中，买方应要求卖方加快交易节奏，尽早配合办理房屋过户手续;并且采用安全的房款交割方式，利用本市各区、县交易中心的二手房交易资金监管平台，以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况，应要求卖方提供担保，将被查封房屋置换出来，尽快办理过户，避免经济损失。　　四、因贷款政策变化原因导致买方无法买房。　　二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。　　【律师观点】国家调整贷款政策是为了对房地产市场进行宏观调控，但并非全面禁止贷款。买方向银行申请贷款，本身是欲与银行建立借贷法律关系，而银行是否愿意向买方提供贷款，通常是在考虑其资信情况、贷款是否存在风险等因素后再作出主观判断，客观上存在同意发放贷款和不同意发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方式支付房款时，应当预见到银行可能拒绝发放贷款。因此，买方在买房前应向银行咨询贷款政策，了解自身资信，防止贷款不能，无法支付合同价款的违约行为发生。　　房屋买卖合同约定用贷款支付房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，通过其他合理途径筹措资金也是买方避免贷款不能风险应当考虑的问题。　　五、因限外政策原因导致买方无法买房。　　境外人士作为买方在我国大陆购房受到严格限制，必须要在我国大陆居住或工作满一年时间，且严格禁止购买第二套房屋，如果买方不符合条件就可能导致对卖方的违约。　　【律师观点】2006年7月1日，国务院六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定在我国境内的境外人士工作、学习时间超过一年的，可以在境内购买自用、自住房。　　实践中，境外人士在上海购房，首先需出具承诺书，保证其购买的是唯一的一套自住房，否则应当承担相关的法律责任;其次，需提供其和用人单位签订的劳动合同原件;最后，还需要用人单位或者学校出具买方已经在我国大陆工作或者学习满一年的证明，否则，房地产交易中心不办理房屋过户登记手续。　　对于该项“限外”政策，作为境外人士的买方应当须知，如果买方置该规定于不顾，在和卖方签订二手房买卖合同后，又以国家限制购房为由提出毁约，那么，买方就应该承担相应的违约责任。所以，在签订房屋买卖合同之前，买方应该至房地产交易中心详细了解自己是否符合在大陆购买房屋的条件，以及需要准备哪些材料，防止因对政策的错误解读导致行为违约。更多房产知识,点击左下角“楼盘网”.楼盘网,为爱找个家.
你们这里的定金是一种缔约定金，如果由于非双方当事人自己的原因导致协议无法订立，那么，定金应当返还，不能按照定金协议扣留定金。同时按照你们协议的约定是在5月15日之前签订买卖合同，而对方在5月13日通知你们也并不存在不妥，并没有晚于约定缔约时间。因此，耽误销售的主张也很难成立。不过对方是否能借政策原因不缔约，还必须提交相关的证明说明其的确受到国家政策影响才行，否则，仅申明自己受政策影响还不够，你可以要求对方提交证据。由于提交证据延误造成损失的，可以要求对方赔偿。

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